Земельные средства оправдывают цель. Верховный суд дал промышленникам аргумент в спорах с местными властями

Вчера можно, завтра – нельзя

Верховный суд России вынес решение по делу ООО «Эсна». Эта компания не занимается производством, но это не имеет значения – в подобной ситуации оказываются предприятия самых разных профилей.

ООО «Эсна» еще в 2012 году арендовало у районной администрации земельный участок в Кудрово (Ленинградская область, на границе с Санкт-Петербургом) для строительства спортивно-развлекательного комплекса. Компания получила все необходимые разрешения и зарегистрировала недвижимость как объект незавершенного строительства (85-процентной готовности).

Но завершить возведение комплекса не удалось – утвержденные муниципалитетом новые Правила землепользования и застройки исключили возможность использования участка для размещения спортивных объектов. На этом основании администрация отказалась выдать соответствующее разрешения. Арбитражные суды признали этот отказ законным и обоснованным.

Однако Верховный суд России пришел к выводу, что изменение градостроительного регламента не ограничивает права на использование земель и объектов капитального строительства. То есть «Эксна» вправе достроить комплекс и в дальнейшем эксплуатировать его. Причем бессрочно и без приведения объекта в соответствие с обновленным градостроительным регламентом.

«И земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории», – отмечается в вынесенном 22 октября решении высшей инстанции .

Исключение из генпланов

До сих пор судебная практика рассмотрения подобных споров была противоречивой. Чаще всего добиться справедливости застройщикам и собственникам в том числе промышленных объектов удается только в высшей инстанции. Так, Лия Сатрутдинова еще в 2008 году арендовала компрессорную, расположенную на специально предназначенном для этого участке в Белорецке (Республика Башкортостан). А через десять лет муниципалы включили его в «зону обслуживания и деловой активности», правовой режим которой исключал размещение и эксплуатацию производственных объектов. И только апелляционная коллегия Верховного суда России подтвердила право арендатора использовать участок по целевому назначению, не приводя его в соответствие с обновленным градостроительным регламентом.

В схожей ситуации оказалась Галина Голынина – собственница 6 гектар в городе Бор Нижегородской области, предназначенных для размещения цеха по производству гофрированной тары и упаковки. Местный совет включил эти земли в зону малоэтажной жилой застройки и рекреационной территории. Областной суд констатировал, что «действующее градостроительное законодательство не ставит возможность разработки генерального плана и его корректировки в зависимость от наличия или отсутствия прав на земельные участки в границах территории, которую он затрагивает». Тогда как Верховный суд РФ выявил в представленных чиновниками документах и картах многочисленные противоречия и наложения, в том числе исключающие возможность «достоверно определить местоположение земельного участка». На этом основании спорную норму генерального плана признали незаконной.

А вот ЗАО «Пластполимер-Т» не удалось выкупить участок в петербургском районе Пороховые. Основанный еще Петром I Охтинский пороховой завод занимал его аж с 1715 года, но согласно утвержденным в 2016 году Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга был включен в зону средне- и многоэтажной жилой застройки. Отклоняя требование предприятия, чиновники Смольного указали, что указанная им цель «для размещения промышленных объектов» не соответствует видам разрешенного использования участка. Арбитражные суды признали это решение законным и обоснованным.

Вредная промышленность

Правда законодательство и решение Верховного суда России содержит существенную оговорку: достройка и использование объекта допускается только если это «не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия».

Таким образом многие строящиеся и даже эксплуатируемые промышленные объекты могут оказаться в спорой ситуации. Так, ООО «Гросс» приобрела 7,5 гектар в промышленной зоне города Асбест. Разрешительные документы предусматривали размещение на нем металлургического производства I и II классов вредности. Но принятые спустя несколько лет Правила землепользования и застройки ограничили возможность строительства. Верховный суд России не усмотрел нарушений прав компаний, которая не успела освоить участок. «Предполагаемое строительство в рамках реализации инвестиционного проекта предприятия по переработке сурьмяных концентратов (металлической и трехокиси сурьмы, золотосодержащего сплава) не может рассматриваться в качестве фактического использования земельного участка», – отмечается в решении высшей инстанции.

Эксперты считают ситуацию сложной: «Использование предоставленного промышленному предприятию земельного участка может быть ограничено, в частности, в случае изменения функционального зонирования прилегавшей территории. Например, если неподалеку от завода началось строительство нового жилого микрорайона», – полагает старший юрисконсульт «ЦПО групп» Владимир Фролов.

А по мнению директора ООО «ЮрБизнесЭксперт» Антонины Котовой завод может оспорить предоставления прилегающий территории под жилье, если это нарушает его права на легальное использование земельного участка:

«Но важно своевременно реагировать – срок давности обжалования ненормативных актов составляет всего три месяца. ООО «Эсна» долго не могло завершить строительство спортивного комплекса и спохватилось после изменения правил застройки», – предупреждает юрист.

Возмещение убытков

Вместе с тем Владимир Фролов напоминает, что в подобных ситуациях предприятие должно быть проинформировано об изменениях и получить возможность в разумные сроки адаптироваться к новым требованиям: «Кроме того, владелец участка вправе требовать возмещения убытков, в том числе в связи со сносом строений или приведения параметров объектов в соответствие с новыми ограничениями».

«Если же изменения правил приведут к полному запрету использования предприятия, его собственник вправе требовать возмещения всех убытков, в том числе не полученной прибыли. Но на практике я такого не встречала. Пока завод функционирует – никто не разрешит строить рядом жилье рядом», – убеждена Антонина Котова.

Практика свидетельствует, что реально получить возмещение удается крайне редко. В частности, иск подала борской администрации подала выигравшая дело в Верховном суде России Галина Голынина. Из-за незаконных действий чиновников земельный участок не мог использоваться по назначению, упущенную от простоя убытки бизнесвумен оценила в 680 тыс. рублей. «Задержка в выдаче Градостроительного плана земельного участка не явилась единственной причиной неполучения возможной прибыли, так как объект недвижимости не возведен. Истец не предоставил доказательств получения возможной прибыли в случае производства гофрированной тары и упаковки в промышленном цехе на земельном участке в спорный период времени», – заключила кассационная коллегия, отклоняя требования Галины Голыниной.

Не удалось компенсировать убытки в 89,3 млн рублей и АО «Сеть Телеком». Компания за 34,4 млн рублей приобрела недостроенное производственное здание в Новосибирске, через которое в результате последующего межевания прошла красная линия. Это вынудило собственника продать объект недвижимости за 9,1 млн рублей, тогда как, согласно заключению оценщика, его рыночная стоимость превышала 97,6 млн. Поскольку действия чиновников были признаны незаконными, компания потребовала взыскать недополученный доход за счет казны. Но арбитражный суд не усмотрел доказательств, что установление красной линии повлияло на стоимость сделки.